>ไขปัญหา ชาวคอนโด

ไขปัญหา ชาวคอนโด

ไขปัญหา ชาวคอนโด

1. ทรัพย์สินส่วนกลางมีอะไรบ้าง

ทรัพย์สินส่วนกลาง คือ ทรัพย์ที่มีไว้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ตามที่ให้รายละเอียดไว้ในการจดข้อบังคับ เบื้องต้น แต่ยังคงมีรายละเอียดทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน แต่ไม่ได้ระบุไว้ในรายละเอียด เช่น 

สายไฟฟ้าส่วนกลาง , เบรคเกอร์ไฟฟ้า , ทางเดินร่วมชั้น , ดาดฟ้าอาคาร , ปั๊มน้ำ ระบบน้ำดี,น้ำเสีย,บำบัด รวมถึงวัสดุสิ่งของที่มีไว้ใช้ร่วมกันเพื่อประโยชน์ส่วนกลาง การบำรุงรักษาเป็นเรื่องของส่วนกลางที่ต้องรับผิดชอบร่วมกัน คิดง่ายๆ ว่าอะไรที่ไม่ได้อยู่ในห้องชุดของเรา และไม่ได้ระบุในหนังสือกรรมสิทธิ์ ก็อาจเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือ ทรัพย์ส่วนร่วม

2. เก็บเงินแล้วไปไหน

ปกติการเก็บเงิน ของส่วนกลางมีหลายส่วน แต่ที่พูดถึงขณะนี้คือ ค่าส่วนกลาง ที่กำหนดให้มีการเรียกเก็บ แล้วแต่ว่าจะเก็บตามอัตราส่วน หรือ ตารางเมตร ส่วนใหญ่ค่าส่วนกลาง เก็บแล้วใช้ไป มีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าสาธารณูปโภค ค่าน้ำ ค่าไฟ , เงินเดือนพนักงาน , แม่บ้าน , รักษาความปลอดภัย , การบริหารงาน , งานซ่อมบำรุงต่าง ๆ การเสียภาษี รวมถึงค่าใช้จ่ายการเก็บขยะมูลฝอย 

ซึ่งค่าใช้จ่าย จะมากน้อย ขึ้นอยู่กับการบริหารว่า เจ้าของร่วมต้องการแค่ไหน ถ้าต้องการให้มี เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย มาก ก็ต้องจ่ายเงินมาก เป็นหลักการ ง่ายๆ ลองเฉลี่ยๆ ดูว่า เดือนหนึ่งเสียค่าส่วนกลางเท่าไร ต่อวัน เป็นเท่าไร และได้อะไรมาบ้าง เช่น ขึ้นลิฟต์ ได้หรือไม่ , ไฟฟ้ามีหรือเปล่า , มีคนเก็บขยะหรือไม่ เป็นต้น ถ้าประเมินได้ ก็จะทราบว่าไปไหนบ้าง แต่ปัญหาจริงๆ มันอยู่ที่ว่า เก็บเงินแล้ว จ่ายแล้ว ไม่บอกให้รู้มากกว่า ฉะนั้น จึงควรมีการสรุปรายรับ-รายจ่าย ทุกๆ เดือน ให้เจ้าของร่วมได้รู้ว่าใช้จ่ายอะไร พอหรือไม่ เท่านั้นก็พอจะ โอเคนะ

3. ที่จอดรถยนต์ไม่พอทำไงดี

ปัญหาที่จอดรถยนต์ เป็นปัญหาใหญ่มาก และเป็นเรื่องหนักใจ ถ้าไม่ใช่ทรัพย์ส่วนบุคคล ที่ระบุไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ เพราะถ้าพื้นที่ส่วนกลาง เป็นทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ที่จอดรถยนต์ ต้องมีไว้ใช้ร่วมกันบางห้องมี 1 คัน บางห้องมี 2 คัน ที่จอดรถยนต์ จอดได้ 70 คัน แต่มีรถยนต์รวม 120 คัน ก็ต้องใช้แบบหมุนเวียน ใครมาก่อนได้ก่อน และที่สำคัญต้องเข้าใจกันจริงๆ เราอาจกำหนดจำนวนไว้ว่าควรมีรถยนต์เท่าไร เพื่อจำกัดปริมาณรถยนต์เป็นเบื้องต้น แต่จริงๆ แล้วปัญหาที่จอดรถยนต์แก้ไขยาก เหมือนปัญหารถยนต์ติดที่กรุงเทพฯ ถ้าจะแก้ให้หายขาดก็ต้องห้ามนำรถมาวิ่งบนถนน นั่นแหละคะ (หาเสียงได้ แต่แก้ไม่ได้)

4. บัญชี/การเงิน นิติบุคคลอาคารชุด ไม่โปร่งใส ทำไงดี

เรื่องด้านการเงิน การบัญชี เป็นเรื่องสำคัญเรื่องหนึ่ง สำหรับนิติบุคคลอาคารชุด ถ้าดูไม่โปร่งใส ก็ไม่ได้หมายความว่า เกิดอะไรผิดปกติ แต่อาจเกิดจากข้อสงสัยของเราเอง ทางที่ดี ถ้าไม่แน่ใจเรื่องบัญชีการเงิน ก็ให้สอบถามที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด และขอให้คณะกรรมการอาคารชุด ติดประกาศแจ้งงาน ในเรื่องรายรับ รายจ่าย ทุกๆ เดือน แต่ปกติแล้ว จะเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ อยู่แล้ว ที่ต้องแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบ เพื่อความโปร่งใส และถ้าเกิดสงสัยในรายการ ก็สอบถามได้ รวมถึงการจัดซื้อจัดจ้างต่างๆ ควรมีการประชาสัมพันธ์ ให้เจ้าของร่วมได้รับทราบด้วย จะดีที่สุด 

แต่ทั้งนี้ ก็ขึ้นกับการให้ความร่วมมือของเจ้าของร่วมด้วยเป็นสำคัญ ที่จะช่วยสอดส่องดูแลอาคารชุดของท่าน ถ้าเห็นอะไรไม่ดี ก็รีบแจ้งคณะกรรมการก็จะช่วยได้มาก แต่ส่วนใหญ่ที่เจอเจ้าของร่วมไม่ค่อยให้ความสนใจ เรียกได้ว่า บ้านของฉัน พักอาศัยอย่างเดียว เรื่องอื่น ๆ ไม่ยุ่ง เพราะงานประจำก็ยุ่งอยู่แล้ว ซึ่งถ้าเข้าใจแบบนี้ แต่ยังเข้าใจหน้าที่ โดยการชำระส่วนกลาง สม่ำเสมอก็ถือว่ายังดีอยู่มาก เพราะถือว่า จ่ายเงินแล้วนิติบุคคลฯ ก็ทำไป แต่บางห้องกลับคิดว่า จะอยู่อย่างเดียว จะจ่ายเงินไปทำไมกัน อย่างนี้ก็แย่หน่อยคะ

5. ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น

ค่าส่วนกลาง ของอาคารชุด กฎหมายกำหนด ให้เจ้าของร่วมทุกท่านมีหน้าที่ชำระ เหมือนๆ กับการเสียภาษีรถยนต์ประจำปี ถ้าซื้อรถยนต์แล้วไม่ได้ใช้ ก็ต้องไปเสียภาษี จะอ้างว่า ใช้น้อย ไม่ได้ใช้ ไม่ได้ก็เช่นเดียวกับ การเป็นเจ้าของร่วม เมื่อตัดสินใจซื้ออาคารชุด ก็ต้องเข้าใจก่อนเลยว่า เจ้าของห้องมีหน้าที่ตามกฎหมาย ที่ต้องชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งจะเป็นอัตราเท่าไร ก็ขึ้นอยู่กับอาคารชุดนั้น ๆ ถ้าการบริการมาก ราคาก็สูงหน่อย ถ้าไม่มีบริการอะไรมาก ราคาก็ต่ำหน่อย ซึ่งตามกฎหมาย ให้เก็บตามอัตราส่วนกรรมสิทธ์ แต่พูดไปแล้วเข้าใจยากจึงเฉลี่ยออกเป็นตาราเมตร เพราะเข้าใจง่ายหน่อย

ที่นี้มาถึงว่าค่าส่วนกลาง ที่เก็บมา จ่ายอะไรบ้างนิติบุคคลอาคารชุด ก็จะจัดการบริหารการเงิน นำไปชำระค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง น้ำ ไฟฟ้า ทำความสะอาด รักษาความปลอดภัย เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายการบริหารต่าง ๆ การดูแลซ่อมบำรุง ระบบการจ่ายน้ำ จ่ายไฟฟ้า ไปยังห้องชุดย่อยๆ ของอาคารชุด รวมถึงการพัฒนาปรับปรุงให้ส่วนกลางใช้ได้อย่างต่อเนื่อง และน่าอยู่

ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น ก็แยกเป็น 2 ส่วน

1. เกิดกับนิติบุคคลอาคารชุด จากข้อมูลที่ได้ชี้แจงในวรรคต้น ถ้าเจ้าของร่วม บางส่วน หรือส่วนใหญ่หรือทั้งหมด ไม่ชำระค่าส่วนกลาง ก็จะมีผลทำให้นิติบุคคลอาคารชุด จัดการทรัพย์ส่วนกลางไม่ได้ ไม่มีค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็จะทำให้ไม่มีน้ำ ไฟฟ้า ไม่มีความปลอดภัย ก็จะส่งผลมายังเจ้าของร่วมทุกห้องชุด ก็ไม่สามารถพักอาศัย หรือใช้พื้นที่ห้องชุดได้ (ถ้านิติบุคคลอาคารชุด ฯ เป็นบริษัทฯ ก็คือ บริษัทต้องปิดกิจการคะ) เจ้าของร่วมทุกท่าน ที่ได้ลงทุนซื้อห้องชุดไว้ ก็ขาดทุนคะ

2. เกิดกับเจ้าของร่วมที่ไม่ได้ชำระเอง จากความสำคัญของค่าส่วนกลางที่ต้องใช้ในการดูแลให้อาคารชุดสามารถ เป็นที่พักอาศัย หรือ ใช้พื้นที่ได้ นิติบุคคลอาคารชุด ฯ หรือ ผู้จัดการนิติบุคคลฯ ก็มีหน้าที่ และความจำเป็น ที่ต้อง เก็บเงินให้ได้ มีมาตราการในการเร่งรัดหนี้สิน มิให้เกิดการค้างชำระเป็นจำนวนมาก และเพื่อรักษาสิทธิของเจ้าของร่วมทุกท่านที่ต้องใช้พื้นที่ กฎหมายก็กำหนดให้ผู้จัดการนิติฯ พิจารณาในการดำเนินการตามกฎหมายคือฟ้องร้องห้องชุดที่ไม่ชำระได้ ประกอบกับตามข้อบังคับอาคารชุด ก็มีบทลงโทษ ผู้ที่ไม่ชำระเงินไว้ เช่น ต้องชำระเบี้ยปรับ ระงับสาธารณูปโภค รวมถึงห้ามมิให้ใช้ทรัพย์ส่วนกลางส่วนใดส่วนหนึ่งได้ 

การไม่ชำระค่าส่วนกลาง มีผลเสียมากมายทั้งทางตรงและทางอ้อม ทางที่ดี ควรชำระตามกำหนด แล้วเจ้าของร่วมก็ร่วมตรวจสอบ จะเป็นวิธีที่ดีที่สุดคะ

6. ทำไมต้องประชุมใหญ่กันทุกๆ ปี

การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เรียกว่า การประชุมใหญ่สามัญประจำปี เป็นไปตามกฎหมายกำหนดให้มีการประชุมใหญ่ เหมือนการประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้นอย่างไรอย่างนั้น ถ้าเป็นผู้ถือหุ้น ก็ต้องเข้าประชุมเพื่อดูผลการดำเนินการ หรือมีผลกำไรเท่าไร และกำหนดนโยบายให้ผู้บริหารบริษัทฯ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นการประชุมใหญ่ เพื่อชี้แจงผลการดำเนินการตลอด 1 ปีที่ผ่าน และให้เจ้าของร่วมได้แสดงความเห็น รวมถึงการกำหนดนโยบาย ให้นิติบุคคลฯ ดำเนินการ และชี้แจงบัญชีการเงิน ถ้าสงสัย ก็สอบถาม ซึ่งการประชุมใหญ่มีจำเป็น และเป็นสิ่งสำคัญ ต้องได้รับความร่วมมือจากเจ้าของร่วมเข้าประชุม เพื่อรักษาสิทธิ ของตนเอง แต่ปัญหาคือ ไม่ค่อยได้รับความร่วมมือในการเข้าประชุม หากการบริหารงานไม่ถูกใจ เจ้าของร่วม ก็ไม่สามารถแก้ไขได้ เพราะต้องแก้ไขในที่ประชุม7.ใหญ่ วาระสำคัญในการประชุมใหญ่ ส่วนใหญ่ประกอบด้วย

1. การรายงานผลการดำเนินการ ซึ่งจะประกอบด้วย การซ่อมบำรุง งานพัฒนาอาคาร งานบัญชีการเงิน รับรองงบดุล หรือ คัดเลือกผู้ตรวจสอบบัญชี 

2. การเลือกตั้งคณะกรรมการ เพื่อเป็นตัวแทนควบคุมการทำงานนิติบุคคลอาคารชุด

3. การเลือกตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตัวแทนของเจ้าของร่วมทุกท่านเพื่อปฏิบัติหน้าที่

4. การแก้ไขข้อบังคับ บางครั้งข้อบังคับไม่ถูกใจ ก็ต้องขอแก้ไขในที่ประชุม และต้องได้รับเสียงสนับสนุน ถ้าไม่เข้าประชุมให้มากพอ ก็แก้ไขไม่ได้ ข้อบังคับที่ไม่ถูกใจ ก็เป็นอยู่อย่างนั้น ต้องบังคับใช้ตามนั้น

5. การกำหนดนโยบาย เจ้าของร่วมสามารถเสนอนโยบายให้นิติบุคคลอาคารชุด ปฏิบัติตามนโยบายที่ต้องการ (แต่ต้องไม่ขัดกับข้อบังคับ และพรบ.) หรือเสนอความเดือดร้อนที่ห้องชุดได้รับอยู่ ให้นิติบุคคลอาคารชุดแก้ไขได้

6. เรื่องอื่นๆ ทุกๆ เรื่องที่ท่านเสนอ 

ถ้าการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม มีความสำคัญขนาดนี้ จะไม่เข้าร่วมประชุมได้อย่างไรกัน จึงขอความร่วมมือเจ้าของร่วมทุกท่าน เข้าประชุมใหญ่ ในทุกๆ ปี ปีละ 1 ครั้งเท่านั้น ถ้าทุกท่านร่วมแรงร่วมใจกัน ทรัพย์สินของท่านดีขึ้นแน่นอน

7. อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ คืออะไร

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ คืออัตราส่วนที่แต่ละห้องชุด มีกรรมสิทธิ์ (เป็นเจ้าของ)ในส่วนกลาง ซึ่งอัตราส่วนนี้จะถูกระบุไว้ในเอกสารหนังสือกรรมสิทธิ์ ห้องชุด อัตราส่วนนี้เป็นตัวชี้วัดความเป็นเจ้าของ ซึ่งเทียบจากราคา ซื้อ-ขาย ตั้งแต่แรก ซึ่งการแก้ไขต้องเข้าที่ประชุมใหญ่ 

ทั้งนี้ขอชี้แจงแบบเข้าในได้ง่ายๆ ขึ้น คือ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ต่อทรัพย์ส่วนกลาง ขอยกตัวอย่างเช่น

นิติบุคคลอาคารชุด เอ มีที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุด 150 ห้องชุด (ตั้งสมมุติว่า150ห้องนี้มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์เท่ากัน) 1 ไร่ ต่อมาที่ประชุมมีมติให้ยกเลิกอาคารชุด และจำหน่ายที่ดิน 1 ไร่

เมื่อขายที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางได้ ก็จำเป็นต้องนำมาแบ่งส่วนให้กับเจ้าของร่วมทุกราย ตามที่อัตราส่วนกรรมสิทธิ์กำหนด 

ที่ดิน 1 ไร่ขายได้ 20 ล้านมีเจ้าร่วม 150 ห้อง (มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์เท่ากัน) 

ก็เอา 20 ล้าน หาร 150 ได้เลย ก็จะเป็นเงินที่แต่ละห้องชุดจะได้รับ 

แต่ถ้าอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ไม่เท่ากัน ก็ต้องหารตามอัตราส่วน ง่ายๆ เท่านี้เองคะ ที่นี้เห็นความสำคัญของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แล้ว ก็ใคร่ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ตาม พรบ. กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ก็มาจากสามเหตุว่า เราเป็นเจ้าของเท่าไร เราก็จ่ายเท่านั้น เราเป็นเจ้าของเท่าไรเราก็ได้เท่านั้น แต่อาคารชุดโดยส่วนใหญ่จะแจ้งเก็บเป็นตารางเมตร เรื่องนี้ก็ไม่ต้องซีเรียสอะไรมากมาย เป็นการปรับให้เข้าใจง่ายๆ เพราะถ้าพื้นที่มาก ก็จ่ายมาก (เพราะซื้อมาแพงกว่าห้องอื่นๆ) และได้อัตราส่วนกรรมสิทธิ์มากกว่าห้องอื่น ๆ

8. ทำไมต้องประกันภัยส่วนกลาง

การประกันวินาศภัย ของอาคารชุดมีความจำเป็น เนื่องจากเป็นการประกันภัยแบบทุกความเสี่ยง เช่นอัคคีภัย ภัยจากลมพายุ ภัยจากน้ำ ฯลฯ รวมถึงการประกันภัยสาธารณะ (บุคคลที่ 3) ซึ่งเมื่อมีอุบัติภัยเกิดขึ้น ก็จะมีบริษัท ประกันภัยมารับผิดชอบให้ การชำระเบี้ยประกัน ก็ชำระตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีต่อทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ที่ประกัน จะประกอบด้วย งานโครงสร้างอาคารไม่รวมฐานราก งานระบบอาคาร อุปกรณ์ส่วนกลางอันประกอบด้วย ลิฟต์โดยสาร ตู้เมนไฟฟ้า หม้อแปลงไฟฟ้า ระบบปั๊มน้ำอาคาร ระบบป้องกันภัยต่างๆ ซึ่งอุปกรณ์เหล่านี้เมื่อมีอุบัติภัยเกิดขึ้น จะต้องใช้เงินซ่อมแซมจำนวนมาก หากมีการประกันไว้ ก็จะช่วยลดภาระให้กับเจ้าของร่วมทุกท่านได้มาก และเป็นมาตราการในการเพิ่มความปลอดภัย ในการพักอาศัย ค่าเบี้ยประกันต่อปี เมื่อเฉลี่ยออกมาแล้ว แต่ละห้องชุดก็ชำระไม่มากมายอะไร แต่ได้ประโยชน์มากกว่าคะ 

แต่คำถามที่เกิดขึ้นคือ มีประกันห้องชุด กับสถาบันการเงิน ที่ให้กู้ได้ประกันห้องชุดอยู่แล้ว จะเป็นการซ้ำซ้อนหรือเปล่า ก็ต้องขอตอบว่า ซ้ำซ้อนกันบางส่วน หากทางสถาบันการเงิน ที่ให้กู้ยินยอมให้ทางนิติบุคคลอาคารชุดทำสลักหลังว่า หากมีเหตุเกิดขึ้น จะยกประโยชน์ให้สถาบันการเงินนั้นๆ ทางนิติบุคคลอาคารชุดก็สามารถสลักหลังให้ได้ แต่ทั้งนี้ ส่วนใหญ่สถาบันการเงิน จะให้ประกันแยก

การประกันภัย ในกรณี กู้เงินสถาบันการเงิน เป็นการประกันหลักประกันเงินกู้ ซึ่งผู้รับประโยชน์คือสถาบันการเงินนั้น ซึ่งโดยส่วนใหญ่ประกันเพียง เมื่อทรัพย์ไม่สามารถพักอาศัยได้ ผู้กู้ไม่ต้องผ่อนชำระอีกต่อไป ถือเป็นความเสี่ยงที่น้อยมาก

แต่การประกันภัยส่วนกลาง เป็นการประกันทรัพย์ของเจ้าของร่วมเอง ผู้รับประโยชน์จะเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ก็คือเจ้าของร่วมทุกท่าน เมื่อมีความเสียหายบางส่วน ก็สามารถ เคลมประกันมาซ่อมแซม แต่ถ้าเสียหายทั้งหมด ก็ได้เคลมมาเต็มจำนวนประกัน และนำเข้าสู่ที่ประชุมว่า จะสร้างอาคารขึ้นใหม่หรือ จะแบ่งเงินกันไป ก็ย่อมได้

9. การบริการของเจ้าหน้าที่ไม่ถูกใจ ทำอย่างไรดี

ก่อนอื่น ต้องเข้าใจเบื้องต้นก่อนว่า เจ้าหน้าที่นิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่หลักในการดูแล ซ่อมบำรุงส่วนกลาง เป็นอันดับหนึ่ง การให้บริการทั่วไปของเจ้าของร่วม เป็นส่วนที่รองลงมา เมื่อเจ้าหน้าที่จัดเวลา ที่ให้บริการได้ ซึ่งขึ้นกับนโยบาย และจำนวนบุคลากรที่ทำหน้าที่ ว่ามีเพียงพอให้บริการหรือไม่แต่ส่วนใหญ่ เจ้าหน้าที่ก็จะพยายามจัดเวลาให้เหลือพอที่จะบริการเจ้าของร่วม แต่อาจจะไม่ทันใจบ้าง บางอาคารชุด มีการกำหนดอัตราค่าใช้บริการ ก็เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมว่า ถ้าห้องใดให้เจ้าหน้าที่บริการภายในห้องก็ต้อง จ่ายเงินเพิ่ม บางที่ก็ถือว่าเป็นการบริการ ไม่เก็บเงิน แต่การบริการของนิติบุคคลอาคารชุด ก็จะมีข้อจำกัด ในส่วนเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับส่วนกลาง เช่นไฟฟ้า โทรศัพท์ น้ำประปา ถ้าเป็นการติดตั้ง หรือตกแต่ง ปรับปรุงใหม่ เจ้าหน้าที่นิติฯ จะไม่สามารถให้บริการได้ ต้องจัดจ้างช่างภายนอกเข้ามาดำเนินการและช่างอาคารส่วนใหญ่เป็นช่างไฟฟ้า อาจไม่มีความชำนาญที่จะบริการใดๆ ให้กับเจ้าของร่วมได้ทั้งหมด

ถ้าการบริการไม่ถูกใจ ก็ต้องพิจารณาว่า ที่ให้บริการนั้น เป็นเนื้องานที่เกี่ยวข้องกับที่ได้กล่าวมาข้างต้นหรือไม่ เมื่อเข้าใจตรงกัน การบริการที่ไม่ถูกใจ ก็จะเป็นความเข้าใจนะคะ

10. น้ำรั่วระหว่างห้องใครรับผิดชอบ

ปัญหาน้ำรั่ว เป็นปัญหาหนักอก ของเจ้าของร่วมทุกท่านที่เจอปัญหา ส่วนใหญ่เป็นปัญหาที่น้ำรั่วจากห้องน้ำเป็นส่วนใหญ่ อันเกิดจากสาเหตุ การก่อสร้าง หรือ การตกแต่งเปลี่ยนแปลงท่อน้ำ ซึ่งพรบ. กำหนดให้ พื้น และผนัง เป็นทรัพย์สินส่วนร่วมระหว่างห้องชุด ฉะนั้นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม จึงเป็นหน้าที่ของ 2 ห้องจะตกลงกัน โดยนิติบุคคลอาคารชุด จะเป็นคนกลางในการช่วยนัดหมายให้ ยกตัวอย่างเช่น ห้องน้ำชั้นบน รั่วลงมาห้องน้ำชั้นล่าง การแก้ไขก็ต้องเริ่มจากนัดหมายห้องชั้นบน เพื่อตรวจดูสาเหตุ ถ้ามาจากท่อส่วนกลาง การซ่อมท่อ นิติฯ จะเป็นผู้ซ่อม ความเสียหายในห้องชั้นล่างถ้าเสียหายมาก นิติฯ ก็เคลมประกันให้ แต่ถ้า เกิดจากอุปกรณ์ของห้องชุด เจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมห้องชุดตนเอง ส่วนความเสียหายห้องชุดข้างล่าง ห้องชุดชั้นบนต้องเป็นผู้รับภาระ เพราะเป็นผู้ที่กระทำความเสียหายให้ห้องชุดชั้นล่าง และต้องยินยอมให้เจ้าหน้าที่เข้าตรวจดู และรีบซ่อมแซม หากเพิกเฉย เจ้าของห้องชั้นล่างอาจดำเนินการตามกฎหมายได้

แต่ถ้าการรั่วซึม มาจากส่วนกลางอาคาร เช่นมาจากรอยร้าวผนังอาคาร หรือท่อส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่ดำเนินการเพื่อลดความเดือดร้อนของห้องชุดนั้นๆ การระเบียบที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับอาคารชุด

ถาม เรียนกรมที่ดินแผนกพัฒนาอาคารชุดอยากเรียนถามว่า

(1) พรบ อาคารชุดฉบับใหม่ได้ออกมาบังคับใช้หรือยัง

(2) ถ้าออกแล้วจะ Download ได้ที่ไหน

ตอบ

(1) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2551

(2) สามารถดูได้จากเว็บไซด์ของกรมที่ดิน

ถาม

(1) สอบถามว่ากรณีที่ พรบ.ฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ นิติบุคคลฯ จะต้องออกข้อบังคับใหม่ให้สอดคล้องกับ พรบ.หรือไม่ และจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง

(2) จะมีการประชุมใหญ่ประมาณปลายเดือนกรกฎาคม 2551 ซึ่งมีการเลือกตั้งคณะกรรมการและผู้จัดการจะต้องใช้ข้อบังคับใด และใช้คะแนนเสียงอย่างไรในการแต่งตั้ง

ตอบ

(1) พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ) พ.ศ.2551 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 4 กรกฎาคม 2551 นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับให้สอดคล้องกับกฎหมายดังกล่าว โดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ซึ่งผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติและต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 360 วันนับตั้งแต่กฎหมายมีผลใช้บังคับ

(2) การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดภายหลังที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มีผลบังคับใช้ ต้องดำเนินการตามมาตรา 37และมาตรา 49(1) กล่าวคือ กรรมการแต่งตั้งโดยมติการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ส่วนการแต่งตั้งต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

ถาม นิติบุคคลอาคารชุดที่จะออกใบปลอดหนี้ นอกจากตรวจสอบว่าไม่มีหนี้ส่วนกลางค้างจริงแล้ว เป็นไปได้ไม่ว่า หากมีการปลอมแปลงเอกสารผู้ซื้อผู้ขายมาขอใบปลอดหนี้ แล้วนิติออกใบปลอดหนี้ให้ไปจะมีความผิดด้วย

ตอบ พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่4) พ.ศ.2551 ไม่ได้กำหนดบทลงโทษเกี่ยวกับการปลอมแปลงเอกสารหนังสือรับรองการปลอดหนี้ไว้แต่อย่างใด กรณีตามหารือเป็นเรื่องที่คู่กรณีจะต้องว่ากล่าวกันเอง

ถาม อยากทราบว่าหลังจากประชุมเจ้าของร่วมเพื่อถอดถอนและตั้งแต่งผู้จัดการคนใหม่ ตามมาตรา 48 วรรคสอง ผู้จัดการ นิติบุคคลคนใหม่จะต้องยื่นเรื่องให้สำนักงานที่ดิน ทำการหมายเหตุเปลี่ยนแปลง (อช.12) ภายในกี่วันนับจากการประชุมเจ้าของร่วมที่มติให้เปลี่ยนผู้จัดการ

ตอบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่ได้กำหนดระยะเวลาว่าเมื่อมีการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ ตามมาตรา 48 แล้ว ผู้จัดการคนใหม่ หรือผู้ดำเนินการแทนคนใหม่จะต้องยื่นขอหมายเหตุเปลี่ยนแปลงภายในกำหนดเมื่อใด

หมายเหตุ - เป็นคำถามเมื่อเดือนมีนาคม 2551 (ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4) จะใช้บังคับ ตามกฎหมายอาคารชุดที่แก้ไขใหม่ ผู้จัดการซึ่งได้รับการแต่งตั้งต้องนำหลักฐาน หรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ)

ถาม กรรมการดอนโดทำผิดข้อบังคับ ใครมีหน้าที่ไล่ออกหรือมีบทลงโทษอย่างไร

ตอบ กรณีเรื่องคณะกรรมการพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 37 วรรคสอง กำหนดว่า การแต่งตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่งของกรรมการอำนาจหน้าที่ และการประชุมของคณะกรรมการให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่ตามาตรา 44 ดังนั้น กรณีที่กรรมการกระทำผิดข้อบังคับ การพ้นจากตำแหน่งของกรรมการจะต้องเป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 44

ถาม ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้รับแต่งตั้งขึ้นมาใหม่ ขึ้นค่าส่วนกลางโดยไม่มีการจัดให้มีการประชุมโดยมติของเจ้าของรวมทั้งไม่มีการแจ้งให้เจ้าของรวมทราบล่วงหน้า และเปลี่ยนแปลงวันเวลาชำระเงินโดยในระเบียบกำหนดให้ชำระภายในเดือน มิ.ย.ของทุกปี แต่นิติฯใหม่แจ้งให้ชำระภายในเดือนมกราคมของทุกปี โดยในปีแรกได้ทำการคิดเงินเพิ่มขึ้นย้อนขึ้นไปตั้งแต่เดือนมกราคมถึงมิถุนายนที่ได้ชำระไปแล้ว ดังนี้ การกระทำทั้งหมดไม่ได้เกิดขึ้นจากการประชุมเจ้าของรวมเป็นการกระทำที่ชอบหรือไม่ ถ้าไม่ชอบมีวิธีแก้ไขอย่างไรบ้างคะ

ตอบ การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด และชำระกันตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับเท่านั้น กรณีการขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวนี้ สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ ตามมาตรา 49 (1) ซึ่งกำหนดให้มติเกี่ยวกับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (8) จะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามจำนวนดังกล่าว ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติในเรื่องดังกล่าวในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

ถาม อยากทราบวิธีการคำนวณอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ว่าคิดอย่างไร เอาอะไรเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ

ตอบ

(1) สำหรับอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ตามพระราชบัญญัติอาคาชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 กำหนดว่า กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุด กับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด

(2) สำหรับอาคารชุดที่ได้รับจดทะเบียนตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 โดยกำหนดให้อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะขอจดทะเบียนอาคารชุดตามาตรา 6

ถาม การค้าขายในอาคารชุด (พรบ.อาคารชุดฉบับใหม่) กรณีที่มีการค้าขายภายในห้องชุดก่อน พรบ.บังคับใช้ นิติจะดำเนินการอย่างไร

ตอบ กรณีที่ท่านหารือว่ามีการค้าขายภายในห้องชุดก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุดบังคับใช้จะต้องดำเนินการอย่างไรนั้น พระราชบัญญัติ อาคารชุด(ฉบับที่4) พ.ศ.2551 มาตรา 32 กำหนดว่า มิให้นำบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 มาใช้บังคับแก่อาคารชุด ซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ

ถาม กรณีมีห้องชุดพร้อมที่จอดรถยนต์ เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ขอสอบถามว่า โฉนดของห้องชุด และ/ หรือ โฉนดของที่จอดรถที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลนั้นสามารถนำมาจดภาระจำยอมให้ บุคคลภายนอกหรือเจ้าของห้องชุดอื่น (ซึ่งมีโฉนด) ได้หรือไม่

ตอบ กรณีเจ้าของห้องชุดจะนำห้องชุดพร้อมที่จอดรถที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลทะเบียนภาระจำยอมให้แก่เจ้าของห้องชุดอื่นหรือออกโฉนดที่ดินของบุคคลภายนอกได้หรือไม่ นั้นโดยที่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ผู้ถือกรรมสิทธิ์สามารถนำไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน แต่ทั้งนี้การจดภาระจำยอมดังกล่าวต้องพิจารณาตามมาตรา 13 วรรคสามแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดว่าเจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลอันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้

ถาม ทางนิติบุคคลอาคารชุดมีจดหมายแจ้งให้เจ้าของห้องปรับปรุงระบบประปาคือเดิมมิเตอร์น้ำอยู่ภายในห้องต้องการให้มิเตอร์น้ำอยู่นอกห้องเหมือนอาพาร์ตเม้นท์ โดยจะเสียค่าใช้จ่ายห้องละ 2,500 บาท.- เพื่อการสะดวกในการเก็บค่าน้ำ (คอนโดเป็นแบบขายขาด) หากห้องใดไม่ทำจะไม่มีน้ำใช้ซึ่งการเก็บค่าน้ำและส่วนกลางมีเงินพอจ่ายทุกเดือนและมิเตอร์เดิมยังใช้งานได้ หากนิติบุคคลไม่ยอมให้ใช้น้ำถือว่ามีความผิดหรือไม่ มิเตอร์น้ำเก่าไม่ใช้ทรัพย์ส่วนกลางแต่เป็นทรัพย์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ค่ะ

ตอบ นิติบุคคลอาคารชุดปรับปรุงระบบประปาภายในอาคารชุด โดยนำมิเตอร์น้ำไว้นอกห้องชุดกรณีนี้ต้องทราบข้อเท็จจริงก่อนว่ามิเตอร์น้ำเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลหรือทรัพย์ส่วนกลาง หากเป็นทรัพย์ส่วนกลาง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 49 (3) ได้กำหนดว่า การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติมหรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง นอกจากที่กำหนดไว้ในข้อบังคับจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดแต่หากประปาเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งเจ้าของห้องชุดไม่ยอมเปลี่ยนมิเตอร์น้ำประปาน้ำประปานิติบุคคลอาคารชุดก็ไม่มีสิทธิที่จะตัดบริการน้ำประปา (28 มกราคม 2551)

ถาม ในกรณีที่เจ้าของโครงการ สัญญาว่าถนนทางเข้าโครงการ(คอนโด)จะเป็นของส่วนกลาง แต่หลังจากขายโครงการและปิดโครงการ กลับยกถนนที่ดินแปลงดังกล่าวให้เป็นทางสาธารณะประโยชน์ (ปัจจุบันยกให้แล้ว) ซึ่งมีผลทำให้ที่ดินข้างเคียงใช้ประโยชน์ร่วมได้ หากทางผู้อยู่อาศัยหรือนิติบุคคลอาคารชุด ต้องการนำกลับมาเป็นของส่วนกลางตามที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย จะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง เพราะมีหลายคนบอกว่าหากยกเป็นทางสาธารณะประโยชน์แล้ว(ยกให้ราชการ) ไม่สามารถเอาคืนได้ ไม่รู้ว่าจะต้องเริ่มจากหน่วยงานใด

ตอบ กรณีคำถามของคุณหากเจ้าของไม่มีเจตนาเช่นนั้น แต่เกิดสำคัญผิดว่าการโอนให้ทางสาธารณะเช่นนั้นมีผลเช่นเดียวกันกับการโอนเป็นทรัพย์ส่วนกลางเป็นสาเหตุให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนไปโดยผิดพลาดคลาดเคลื่อน หากเป็นเช่นนี้ผู้มีส่วนได้เสีย เช่น ผู้รับโอนโครงการดังกล่าว อาจขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่แก้ไขเพิกถอนรายการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การแก้ไขหรือเพิกถอนรายการจดทะเบียนดังกล่าวจะแก้ไขหรือเพิกถอนได้หรือไม่เพียงใด ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทำการสอบสวนพยานหลักฐานและดำเนินการตามขั้นตอนที่กำหนดตามาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกับกระทรวงที่ออกตามความในมาตราดังกล่าว ซึ่งถ้าอยู่ในหลักเกณฑ์ที่แก้ไขเพิกถอนตามมาตรา 61 ดังกล่าวได้ในการแก้ไขหรือเพิกถอนไม่มีกรณีต้องเสียค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด

ถาม ผู้อยู่อาศัยชั้นบนทำน้ำไหลลงมายังฝ้าเพดานและผนังของผู้อยู่ชั้นล่างซึ่งเพิ่งซื้อและกำลังจะตกแต่งปรับปรุงเพื่อเข้าอยู่ ผู้อยู่ชั้นบนปิดห้องว่างไว้โดยได้ไปอยู่ที่อื่นแล้ว ทางนิติบุคคลก็ไม่ได้แสดงความรับผิดชอบอะไร อยากทราบว่าในกรณีนี้ทางห้องชั้นล่างต้องซ่อมแซมเสียเงินเองหรือไม่คะ (นิติบุคคลซ่อมเฉพาะท่อน้ำในห้องน้า แต่รอยน้ำที่ว่านั้นมีอยู่ทุกห้องที่ไม่ตรงกับห้องน้ำ)

ตอบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 32 (6) และมาตรา 33 วรรคหนึ่ง กำหนดให้ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีสาระสำคัญในเรื่องการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง โดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลรักษาและให้มีอำนาจทำการใด เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติฯนี้ ดังนั้น กรณีน้ำรั่วซึมจากห้องชุดชั้นบนลงมายังชั้นล่าง จนเหตุให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์ส่วนกลาง ผู้เสียหายสามารถแจ้งให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการแก้ไขได้ หากนิติบุคคลอาคารชุดยังคงเพิกเฉย ผู้เสียหายอาจต้องฟ้องต่อศาล เพื่อสั่งให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการ แต่หากกรณีดังกล่าวเกิดจากการกระทำของเจ้าของห้องชุดชั้นบนโดยไม่เกี่ยวกับหน้าที่การดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางก็เป็นการทำละเมิดของเจ้าของห้องชุดชั้นบน

ถาม เป็นคอนโด 8 ชั้น จำนวนห้อง ร้อยกว่าห้อง ต้องการทราบว่าในการเลือกคณะผู้บริหารคอนโดต้องมีการประชุมโดยมีเจ้าของแต่ละห้องเข้าร่วมประชุมทั้งหมดเท่าไร ไม่ตำกว่าเท่าไร และการลงคะแนนการเลือกต้องไม่น้อยกว่าเท่าไร ถ้าไม่มีการประชุมแล้วไปจดทะเบียนโดยไม่มีการเข้าประชุมเลือกผิดกฎหมายหรือเปล่า ขอบเขตในการทำงาน

ตอบ การเลือกคณะผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 แยกพิจารณาได้ 2 กรณี ดังนี้

(1) กรณีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 49(1) กำหนดว่าการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ มติการดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

(2) กรณีแต่งตั้งกรรมการเพื่อทำหน้าที่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตร 37 วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

ถาม ผมเรียนสอบถามดังนี้ครับ ผู้จัดการนิติบุคคล ท่านเก่าลาออก แล้วมีการจัดประชุมใหญ่เพื่อแต่งตั้งท่านใหม่แล้ว แต่ไม่สามารถแต่งตั้งได้ เนื่องจากเสียงไม่ถึง แล้วก็ไม่มีกรรมการท่านใดประสงค์จะเป็นผู้จัดการนิติบุคคล (ตาม พรบ. ฉบับที่ 4) เนื่องจากกรรมการที่มีอยู่ เป็นกรรมการจาก พรบ. เก่า ซึ่งไม่มีเงื่อนไขการเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอยู่ ดังนั้น สามารถให้คณะกรรมการแต่งตั้งบุคคลใด บุคคลหนึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคล ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับได้หรือไม่ครับ เนื่องจากมิฉะนั้นแล้วนิติบุคคล จะไม่มีผู้จัดการครับ

ตอบ เมื่อผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดออกแล้วและได้ดำเนินการจัดประชุมเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการแล้ว ปรากฏว่าคะแนนเสียงไม่ถึง คณะกรรมการย่อมสามารถแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งคนใดขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการชั่วคราวได้

ถาม อาคารชุดที่ใช้ พรบ. ฉบับเดิมจะต้องดำเนินการอะไรบ้าง และต้องทำอย่างไร กรณีจะเลือกตั้งกรรมการผู้จัดการใหม่ภายในเดือนมิ.ย. 2551

ตอบ

(1) การเลือกคณะกรรมการ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 37 กำหนดว่าเจ้าของร่วมจะจัดให้มีคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่ การแต่งตั้ง วาระการดำรงตำแหน่งของกรรมการ อำนาจเจ้าหน้าที่ และการประชุมของคณะกรรมการให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 44

(2) การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 48 (2) กำหนดว่า มติการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ จะต้องได้รับคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ถ้าเจ้าของร่วมมาประชุมมีจำนวนไม่พอที่จะถือเป็นเสียงข้างมาก ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้านับตั้งแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อนการระชุมครั้งใหม่นี้ออกเสียงลงมติตามจำนวนคะแนนเสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม

ถาม ถ้าหากมีผู้สนใจที่จะซื้อทรัพย์ที่ธนาคารซื้อจากการขายทอดตลาด ทรัพย์ที่เป็นอาคารชุด ไม่ทราบว่า จะสามารถโอนอาคารชุดดังกล่าวได้หรือไม่ครับ เนื่องจากอาคารชุดดังกล่าวไม่มีนิติบุคคล

ตอบ กรณีผู้ซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดจากการขายทอดตลาดนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง กำหนด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้ผู้ขอนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากผู้จัดการของนิติกรรมอาคารชุดมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย และให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อมีการชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว กรณีที่อาคารชุดที่ไม่มีผู้จัดการ เจ้าของร่วมสามารถดำเนินการจัดประชุมเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการ ตามมาตรา 48(2) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522

ถาม ดิฉันได้ขอใบปลอดหนี้อาคารชุดกับทางนิติบุคคล (ดิฉันเป็นเจ้าของเอง) เพื่อที่จะไปโอนซื้อขายห้องชุด ซึ่งปัจจุบันไม่มีภาระส่วนกลางค้างกับทางนิติบุคคล ทางนิติฯบอกว่า ทางดิฉันจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี โดยแจ้งว่าเป็นกฎหมายตาม พรบ. อาคารชุด ดิฉันเลยไม่เข้าใจว่า ณ.ปัจจุบันดิฉันไม่ได้ติดค้างชำระหนี้กับทางนิติบุคคล ทำไมถึงต้องจ่ายล่วงหน้า 1 ปี และเป็นกฎหมายจริงหรือเปล่า

ตอบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดว่า ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนสิทธิในห้องชุด ผู้ขอต้องนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนและนิติกรรมได้ เมื่อมีการชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว ส่วนกรณีเรื่องค่าส่วนกลางล่วงหน้า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้กำหนดไว้แต่อย่างใด

ถาม ข้อบังคับของอาคารชุด กำหนดว่า "ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ในอัตราตารางเมตรละ 20 บาท ต่อเดือน" เจ้าของร่วมต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากพื้นที่ตารางเมตรทั้งหมดที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมด ไม่ว่าพื้นที่นั้นจะเป็นพื้นที่ห้องชุด พื้นที่ระเบียง พื้นที่จอดรถ หรือพื้นที่ใดๆที่ถือกรรมสิทธิ์ อยู่ใช่หรือไม่

ตอบ พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง กำหนดให้ "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกินจากบริการส่วนรวมและที่เกินจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามกำหนดไว้ในข้องบังคับ " นั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมกันออกตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและชำระกันตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ซึ่งข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมนี้สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้

ถาม นิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องมีผู้สอบบัญชีเพื่อเซ็นงบการเงินหรือไม่ค่ะ

ตอบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้กำหนดให้มีผู้สอบบัญชีไว้แต่อย่างใดสำหรับพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 38/1 วรรคสอง ได้กำหนดให้ มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ (พระราชบัญญัติฉบับนี้ มีผลบังคับใช้ 4 กรกฎาคม 2551)

ถาม จากที่ดินขออนุญาตโครงการจัดสรรแปลงใหญ่มีทั้งบ้านเดี่ยวและอาคารชุด 2 หลัง ซึ่งอาคารชุดได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ปี 2536 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จดทะเบียน ปี 2550 ได้รวมอาคารชุดเข้าไปเป็น 1 สมาชิกของนิติฯหมู่บ้านฯด้วย ซึ่งโครงสร้างสาธารณูปโภคบางส่วนแยกออกจากกัน เช่น บ่อบำบัด ท่อระบายน้ำ ฯลฯ ทางเข้า-ออกแยกคนละประตูมีการกำหนดค่าส่วนกลางต่อตารางวาที่เท่ากันแต่อาคารชุดรู้สึกว่าเสียเปรียบทั้งค่าใช้จ่ายรวมถึงข้อบังคับและ พรบ.ที่แตกต่างกันในการใช้บังคับ

หมายเหตุ: แปลงขออนุญาตจัดสรรเป็นแปลงใหญ่แปลงเดียว

คำถาม

(1) จดทะเบียนรวมกันแล้วจะขอยกเลิกการเข้าร่วมได้หรือไม่

(2) ถนน ทางเข้า-ออก จดทะเบียนแยกกันได้หรือไม่

(3) นิติบุคคลหมู่บ้านฯ การจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางแตกต่างกันได้หรือไม่ เช่น บ้านเดี่ยว 18 บาท/ตรว. อาคารชุด 25 บาท/ตร.วา

(4) ถ้าปรึกษาเพิ่มเติมรายละเอียดจะได้หรือไม่และติดต่อได้ที่ไหน

ตอบ

(1) เลิกไม่ได้ เนื่องจากที่ดินที่ตั้งอาคารชุดเป็นที่ดินจัดสรร ซึ่งเป็นสามาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

(2) ไม่ได้ เนื่องจากถนนเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ

(3) นิติบุคคลฯ สามารถจัดเก็บค่าใช้จ่ายในอัตราแตกต่างกันได้

(4) สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน โทร 02-622-3479-81,02-622-3483

ถาม พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่กำหนดให้ใช้สัญญาซื้อขายตามที่กำหนดมาเท่านั้นใช่หรือไม่คะ ดิฉันทำสัญญาซื้อขายวันที่ 5 ก.ค.51 (แต่โครงการจะแล้วเสร็จประมาณปลายปี 52 ซึ่งไม่สามารถใช้สิทธิลดภาษีในการโอนได้ทัน) ไม่เห็นสัญญาหน้าตาเป็นแบบนี้เลย ถามเซลล์ขายโครงการเรื่อง พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ก็ไม่เห็นเขาจะรู้เรื่อง แล้วอย่างนี้โครงการจะต้องทำสัญญาซื้อขายใหม่กับผู้ซื้อหรือไม่ ส่วนค่าธรรมเนียมในการโอนพ.ร.บ.ใหม่กำหนดให้ผู้ขายออกทั้งหมดใช่หรือไม่ แล้วถ้าโครงการให้ออกคนละครึ่งเนื่องจากอ้างสัญญาที่ดิฉันทำไปแล้วเมื่อวันที่ 5 ก.ค.51 ดิฉันจะใช้กฎหมายใหม่นี้ไม่ทำตามสัญญาได้หรือไม่ เนื่องจากพ.ร.บ.เป็นฉบับใหม่ประกอบกับไม่ค่อยมีการประชาสัมพันธ์เหมือนลดภาษีการโอน จึงทำให้ผู้ขายโครงการไม่รับทราบหรือบางทีทำเป็นไม่รู้ถ้าผู้ซื้อไม่ได้ทักท้วงอะไร ขอความกรุณาตอบคำถามข้างต้นด้วยนะคะ เผื่อดิฉันจะได้แจ้งให้ผู้ขายและผู้ซื้อโครงการรับทราบโดยผู้ซื้อรายอื่นจะได้ผลประโยชน์ในส่วนนี้ด้วย

ตอบ นับแต่พระราชบัญญัติดังกล่าวบังคับใช้เมื่อ วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 การทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารต้องทำตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด หากฝ่าฝืนมาตรา 63ได้กำหนดโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ตามแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดได้ กำหนดให้ผู้ขายออกค่าภาษี ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ สำหรับค่าธรรมเนียมผู้จะซื้อจะขายออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง

ถาม อยากทราบว่า ที่ดินที่ติดภาระจำยอมอยู่ สามารถไปจดทะเบียน อาคารชุดได้หรือไม่ โดยยังให้ใช้ที่ผ่านเข้าออกได้เหมือนเดิม

ตอบ หากที่ดินดังกล่าวติดภาระจำยอมทั้งแปลงไม่อาจจดทะเบียนอาคารชุดได้ แต่ถ้าที่ดินดังกล่าวติดภาระจำยอมเพียงบางส่วน ท่านสามารถนำโฉนดที่ดินดังกล่าวไปแบ่งส่วนที่เป็นภาระจำยอมออกเสียก่อนโฉนดที่ดินแปลงที่ไม่มีภาระจำยอม ย่อมนำมาจดทะเบียนอาคารชุดได้

ถาม อยากสอบถาม

(1) มาตรา 37 มีผลย้อนหลังไหมในกรณีดำรงตำแหน่งมาแล้วสองวาระ หรือ 4 ปีแล้วก่อนพรบ 2551 มีผลบังคับ

(2) กรณีคณะกรรมการอนุมัติเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินส่วนกลางโดยไม่ได้รับมติตามข้อบังคับต้องทำอย่างไร (ขอคำนิยามในมาตรา 48 (4) คำว่าก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง หากมีการติดตั้งประตูกระจกถือว่าเข้าข่าย 48 (4) ไหม

(3) มาตรา 43 การเรียกประชุมครั้งที่สองที่ไม่ต้องครบ 1/4 แล้วในกรณี เรียกประชุมเรื่องการแต่งตั้งถอดถอน ผู้จัดการนิติ จะพิจารณาอย่างไร แล้ว มาตรา 49 ต้องทำตามอย่างไร

ตอบ

(1) พระราชบัญญัติ อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มีผลบังคับใช้นับแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ดังนั้น วาระการดำรงตำแหน่งของกรรมการ ตามมาตรา 37 วรรคสอง จึงไม่มีผลย้อนหลัง

(2) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติมหรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 48 (6) ต้องได้รับมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ในกรณีที่เจ้าของร่วมประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน ในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด กรณีคณะกรรมการดำเนินการดำเนินการไม่เป็นไปตามมาตรา 48 (6) เจ้าของร่วมสามารถแจ้งให้คณะกรรมการดำเนินการให้ถูกต้อง หากคณะกรรมการเพิกเฉย เจ้าของร่วมชอบที่จะใช่สิทธิทางศาลต่อไป

(3) การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องเป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 49 (1) สำหรับการถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องเป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา 49 (1) หรือที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 35 (6)

ถาม เจ้าของโครงการนำอาคารในโครงการซึ่งมีทั้งหมดห้าหกอาคารไปแบ่งจดทะเบียนแยกเป็นสองนิติบุคคลอาคารชุด โดยแบ่งทรัพย์ส่วนกลางที่ควรเป็นของโครงการทั้งหมดออกเป็นสองส่วน ทำให้เจ้าของร่วมของแต่ละอาคารชุดไม่มีสิทธิในทรัพย์ส่วนกลางของอีกอาคารชุดหนึ่ง ผิดไปจากวัตถุประสงค์เดิมและผิดจากที่เจ้าของโครงการโฆษณา จะสามารถแก้ไขทางทะเบียนใหม่โดยรวมกันให้ถูกต้องตามที่โฆษณาไว้แต่แรกได้หรือไม่

ตอบ เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดโดยถูกต้องแล้วตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงการจดทะเบียนดังกล่าว ย่อมสามารถกระทำได้หากท่านมีข้อสงสัยประการใดสามารถติดต่อสอบถามได้ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่ หรือสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทร 02-622-3480

ถาม บริษัท ร. ได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียม เป็นตึก 8 ชั้น โดยมีห้องชุดสำหรับขาย 63 ห้อง และมีห้องออกกำลังกายเป็นห้องชุดที่ 64 เลขที่ 79/62 เป็นทรัพย์ส่วนกลาง บริษัทฯ ได้ขายห้องชุดใกล้จะหมดแล้ว แต่บริษัทฯ ยังมีความรับผิดชอบในการยกทรัพย์ส่วนกลางห้องชุดที่ 64 ดังกล่าวให้กับนิติบุคคลอาคารชุด โดยบริษัทฯ ได้นำราคาทรัพย์ส่วนกลางลงในบัญชีเป็นต้นทุนการก่อสร้างแล้ว บริษัทฯ จึงขอทราบว่าการโอนห้องออกกำลังกายดังกล่าวให้กับนิติบุคคลอาคารชุดรินเฮาส์โดยไม่ได้รับเงินจริง บริษัทฯ จะลงบัญชีอย่างไร

ตอบ เนื่องจากห้องชุดที่ 64 เลขที่ 79/62 มิได้เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามที่ระบุไว้ในข้อ 7 หมวดที่ 3 ทรัพย์ส่วนกลาง ตามกฎระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น การที่บริษัทฯผู้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเลขที่ดังกล่าวโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด จึงมิใช่กรณีที่บริษัทฯ ตกอยู่ในฐานะต้องโอนตามมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เมื่อบริษัทฯ โอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดโดยไม่มีค่าตอบแทน จึงถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน โดยไม่มีเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินค่าตอบแทนตามราคาตลาดในวันที่โอนได้ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร ส่วนการลงบัญชีนั้นให้เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชีที่รับรองทั่วไป

ถาม อยาก ทราบวิธีการคำนวณพื้นที่ทรัพย์สินส่วนบุคคลในห้องชุดว่า ใช้การคำนวณโดยเริ่มวัดจากส่วนไหนของห้อง ทางโครงการฯแจ้งว่าใช้วิธีการวัดจากกึ่งกลางเสา โดยหมายถึงครึ่งหนึ่งของผนัง แต่ที่ได้อ่านดูในพระราชบัญญัติอาคารชุด 2522 ได้กล่าวไว้ว่า ทรัพย์สินส่วนบุคคลคือทรัพย์สินภายในที่มองเห็นจับต้องได้ทั้งหมด ในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุไว้ให้ละเอียดแต่ระบุให้รวมพื้นที่ระเบียงด้วย พื้นที่ทรัพย์สินส่วนบุคคลนั้นจะมีผลต่อการคำนวณในการเสียค่าใช้จ่าย นิติบุคคล ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เรียกเก็บเป็นรายปี รวมถึงค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย รบกวนช่วยตอบคำถามด้วยนะครับ

ตอบ เสาของอาคารถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 15 (3) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่4) พ.ศ. 2551 การคิดคำนวณเนื้อที่ทรัพย์ส่วนบุคคลมีหลักเกณฑ์ดังนี้

- ผนังที่กั้นแบ่งระหว่างห้องชุดโดยไม่ทำหน้าที่รับกั้นนำหนักจากชั้นบน ถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุด นั้นให้คิดเนื้อที่ครึ่งหนึ่งของผนังเป็นเนื้อที่ห้องชุดด้วย

- ผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดหับทรัพย์ส่วนกลาง โดยไม่ทำหน้าที่รับนำหนักจากชั้นบนเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องชุดนั้น ให้คิดคำนวณเนื้อที่ผนังทั้งหมดรวมเป็นเนื้อที่ห้องชุด

- ผนังที่ริมอาคาร และผนังของห้องชุดที่ล่วงล้ำในอากาศซึ่งเป็นผนังอยู่ริมอาคารเช่นเดียวกัน เป็นโครงการเพื่อความมั่นคงและเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุดเป็นทรัพย์ส่วนกลางไม่ให้คำนวณเป็นเนื้อที่ห้องชุด

- ความสูงของห้องชุดในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้คิดจากพื้นชั้นล่างของห้องชุดขึ้นไปจนถึงเพดานชั้นบนสุด

ที่มา: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย / กรมสรรพากร

@ที่มา: © Copyright and All Rights Reserved by www.ThaiLaws.com Mail to Thailaws@Lawyer.com 

ข้อมูลเพิ่มเติมจาก สมาคมบริหารอาคารชุด

เรื่องอระเบียบข้อบังคับ ของนิติบุคคลอาคารชุด http://www.thaicondo.or.th/law-detail/38.html

ที่มา http://www.janus-company.com 

ที่มา http://www.thaicondoonline.com/cm-qa/61-condo-problem